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§四扩张中不忘谨慎谨慎中不忘扩张（第2页）

李嘉诚进入房地产的时候，房地产还不是大热门，但绝非冷门。房地产已经成行成市，个中好手在其中创出了许多新意。比如祖籍广东番禺的霍英东于1954年首创卖楼花的销售高招。所谓卖楼花，就是一反原来地产商整幢售房或据以出租的做法，在楼宇尚未兴建之前，就将其分层分单位（单元）预售，得到预付款就动工兴建。卖家用买家的钱建楼，地产商还可将地皮和未完成的物业拿到银行按揭（抵押贷款），可谓是一箭双雕。银行的按揭制日益完善。用户只要付得起楼价的10%或20%的首期，就可以把所买的楼宇向银行按揭。银行接受该楼宇作抵押，将楼价余下的未付部分付给地产商，然后，收取买楼者在未来若干年内按月向该银行付还贷款的本息。无疑，银行承担了主要风险。霍英东售楼花的创举可以加速楼宇销售，加快资金回笼，弥补地产商的资金不足。因此，急功近利的地产商纷纷效尤，蔚然成风。

李嘉诚面对地产界的主流新风潮，作为一个新进者，他冷静地研究了楼花和按揭。李嘉诚得出结论，地产商的利益与银行休戚相关。地产业的盛衰直接受银行影响。正所谓唇亡齿寒，一损俱损。因此，过多地依赖银行，未必就是好事。

根据高利润与高风险同在的简单道理，李嘉诚制订方略：

1．资金再紧，宁可少建或不建，也不卖楼花，加速建设进度。

2．尽量不向银行抵押贷款，或会同银行向用户提供按揭。

3．不牟暴利，物业只租不售。

总的原则是谨慎入市，稳健发展。

1961年6月，廖创业银行挤提风潮证实了李嘉诚稳健方略的正确。廖创业银行由潮籍银行家廖宝珊创建，廖宝珊同时是西环地产之王。高速发展的地产行业有着丰厚的回报，廖宝珊心动了，他冒险将储户的全部存款动用。投入到风险极大的房地产建设，消息传出，储户纷纷要求取出存款，出现了挤提风潮。面对失控的局面，廖宝珊脑溢血而死。李嘉诚从自己所尊敬的前辈廖宝珊身上，更加清醒地看到地产与银行业的风险。他深刻地认识到投机地产与投机股市一样，一夜暴富的背后，往往是“一朝破产”。作为地产界的新秀，李嘉诚坚持稳健的步伐。后来，在1965年1月，明德银号又因为投机地产发生挤提宣告破产，全港挤提风潮由此爆发，整个银行业一片凄风惨云。广东信托商业银行轰然倒闭，连实力雄厚的恒生银行也不得不出卖股权给汇丰银行才免遭破产。靠银行输血的房地产业一落千丈，一派肃杀，地价楼价暴跌。脱身迟缓的炒家，全部断臂折翼，血本无归。地产商、建筑商纷纷破产。由于李嘉诚奉行稳健发展的策略，所以在这一次大危机中，李嘉诚损失甚微，安全地避过了地产危机，而且依然稳步拓展。

我们不能因此而说，别的经营方法一无可取。正如李嘉诚不卖楼花，却不能说卖楼花就一定会失败。事实是，卖楼花的做法，在今天的房地产界依然大有其市。正所为商无定法，条条大路通罗马。卖楼花的始作俑者霍英东今天一样是地产巨头。关键是我们必须从李嘉诚的做法中吸取有益的启迪。李嘉诚初入地产行业，羽翼未丰，他输不起赔不起，因此他采取不输不赔但资金回笼缓慢、赚头不大（与卖楼相比）的只租不售的稳健发展策略。这也符合李嘉诚与生俱来的一贯性格。

做生意，进取心不能没有，但也一定要居安思危，不忘稳健，只有平衡发展，才能不被商业风险击垮。

步步为营步步赢

商海中的浪潮大起大落，让人捉摸不定。只有精心策划每一步投资战略，稳扎稳打，才能步步为营步步赢。

自20世纪60年代末至70年代初，香港各界对股票产生了“要股票，不要钞票”的强烈投资狂热，掀起了一阵比一阵高涨的“上市狂潮”。在这股狂潮中，恒生指数竟升至1170点的高峰。

然而好景不长，在随之而来的时间里，变幻无穷的世界经济**了它神秘莫测的一面，在1973年中期世界石油危机的冲击下，香港经济受到巨大影响，出口市场萎缩，股票市场大泻，整个香港的经济，特别是其中占有显著地位的房地产、金融业更是一片阴风惨惨、人心惶惶的景况。

在这个大背景下，目光深远的李嘉诚，在塑胶花、房地产的经营方面相继显示了他的独创才能后，又在股票经营方面显示了他的远见卓识。由于对房地产业的发展前景看好，1972年10月，趁香港股市处于牛市挂牌上市的长江实业，充分吸纳社会上的闲散资金，然后投放于大量物业的低价收购上。这样，就在人们用低价卖出物业并用所得的钱去购买股票时，李嘉诚统率他的长江实业一边发行股票，一边将发行股票所吸纳的资金成批地收购那些低价出卖的物业。

1975年3月27日，长实通过召开股东特别大会讨论，决定授权董事局发行新股2000万股，以每股3。40港元的价格全部发行配予李嘉诚。该项新股的权益与现行发行的股份相同，但不能享有1975年和1976年所派发的任何股息。李嘉诚则从他本人手上持有的长江实业股份中，取出2000万股交与获多利有限公司，以私人配售方式，按每股3。40港元的价格全部包销。配售取得的资金，将用于购买此次发行两年无股息的全部新股，目的在于吸收6800万港元现金，这为集团准备了充足的资金，在即将复苏的香港经济中大显身手，同时，可使长江实业股票，得以更广泛地分配与各大公司机构及社会人士持有。

1973年年末和1975年，李嘉诚曾两次发行新股集资1。8亿港元，趁世界经济严重衰退、香港市场大幅度波动、地产处于低潮之际，成功地大批购入楼宇地皮10多处，其主要包括：

（1）购入鱼涌太古一号地盘，面积约3。1万平方米，几个月后将所占一半股权出售，获利1450万港元，超过上年全部租金收入。

（2）与亨隆地产投资有限公司合作发展位于九龙亚皆老街地盘，面积约5908万平方米。

（3）与新鸿基、永泰新世界联合组成“有得置业公司”，投得位于沙田小沥源的沙田市地段第一号土地一块。该地段面积为4000亩，计划兴建住宅楼宇约53万平方米及商业楼宇约3。4万平方米（长江实业占25%的权益）。

（4）与加拿大帝国商业银行合作，透过直属联营机构成立“加拿大怡东财务有限公司”的附属公司，斥资8500万港元购入港岛北角半山著名风景区的赛西湖大地皮一块，占地面积达8万平方米，平均每平方米地价不过1066港元。仅用约0。5万平方米地皮兴建10幢高级住宅大厦，每幢4层，全部大厦楼面总面积达12万平方米，于1978年全部售出。由于大厦仅占全地盘面积的6%，余下约7。5万平方米即占地盘约94%均为空地，利用赛西湖风景区优美的自然环境，发展成为一个集娱乐、运动和休息于一身的场所。

1976年长实进一步发展，大量收购地皮及楼宇，其主要有：

（1）与新鸿基、亨隆及周大福合资购入高士打道、港岛湾仔海旁的英美烟草公司原址，该地盘占地约0。6万平方米，计划兴建5幢30层高住宅及商业大厦，其中包括伊丽莎白大厦及洛克大厦。

（2）与香港另一家地产公司合作购入薄扶林道BBL806-807号地段，该地段占地约逾1。9万平方米，计划兴建住宅大厦，约有楼面面积9。3万平方米。

（3）购入占地约0。1万平方米的英皇道499号和占地约427万平方米的马宝道78号，计划兴建一座24层高工业大厦。

（4）购入九龙尖沙咀汉口道2号现在商业大厦全座（美轮酒店现址），占地约0。1万平方米，楼高14层。

（5）购入香港坚尼地道凤凰台地盘其余50%权益，占地约0。5万平方米，为5座兴建中的高级住宅大厦，每座楼高19层，楼面总面积约3。3万平方米，住宅单位共360个。

（6）购入九龙琼林街地段N。K。I。L15722号工业用地一块，占地约0。5万平方米，计划兴建13层高新型工业大厦，全部楼面总面积约达5万平方米。

（7）购入葵涌地段K。C。T。L322-325号工业用地一块，占地约0。9万平方米，计划兴建12层高新型工业大厦，楼面总面积约达7。4万平方米（长实占50%权益）。

（8）购入九龙金巴利道25号现成商业大厦全部楼盘，占地约585平方米，楼高7层，计划改建为一座17层高新型商业大厦，楼面总面积达0。6万平方米（长实占50%权益）。